主要依仗《业主大会公约》。《业主大会公约》实质上是形成业主与业主之间的相互约束。《业主大会公约》告诉给业主的绝不是先享受某种权利,而是要求业主先尽的义务和责任。权利的行使是建立在不影响他人利益的基础上的。《业主委员会章程》和《业主大会议事规则》详细阐述了业主怎样行使自己的权利。即什么事情由简单多数通过,什么事情由绝对多数通过。保证在行使权利的同时,也反映绝大多数业主的利益。业主大会下的业主委员会,是体现业主大会意志的执行机构。业主委员会几乎能够且必须接受包括更换物业公司在内的一切业主大会的委托,它的任务相当繁多和艰巨,特别是在目前房地产市场和物业管理水平都还非常不发达的情况下,如果认为是为了炒掉物业管理公司而成立业主委员会, 那就大错特错了。其实, 更换物业公司似乎是简单, 但未必有效。而长期、持久、不间断地监督物业管理公司,使其适应我们业主的需求,才是适合我国物业管理市场发育水平的上策。可这不但需要业主委员会长期不懈的努力工作,同时也需要业委会成员不断地学习和掌握相关知识。召开首次业主大会需注意什么问题? 1. 到场人员。全体参会人员的名字都要写入首次会议纪要,争取让其签字。有条件的情况下拍照、录像、录音。 2. 确定成员。写清被选出的筹备组成员的资料; 表明成员的产生程序; 选举出筹备组组长、副组长; 如有政府部门愿意成为筹备组的成员, 则要写清其是否有投票权。 3. 制定《业主大会议事规则》。少数服从多数,或者说三分之二的人同意就是业主大会的决议。 4. 用不用公章、用什么公章来代替筹备组公函、公告形式。 5. 工作计划。 6. 财务问题。特别建议: 会议均应邀请物业公司代表参加,特别是首次会议有政府权威部门代表在场时,要请物业公司代表表态。然后就会议今后的公告张贴、会议的合理性、合法性进行确认, 甚至获得物业公司的协助。就此业主大会筹备组才算正式成立,可以开展工作。
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