1.建筑规模?规模过小过大都会降低单价?2.外观?外观新颖、优美单价高,反之单价低?3.建筑结构?钢筋砼优于砖混机构优于砖木结构? 4.设备设施?设施齐全完好价格高,反之价格低Р2017/11/9РReal Estate AppraisalР7Р实物因素?建筑物实物因素?5.装饰装修?装修程度高,价格高?6.层高和室内净高?层高过低使人有压抑感,价格低;过高增加建筑成本,也会降低其价值?7.空间布局?平面布局合理、交通联系方便,有利于使用的价值就高,反之价值就低?8.防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照?9.维修养护情况及完损程度Р2017/11/9РReal Estate AppraisalР8Р权益因素——房地产利用所受的各种限制?1.房地产权利及其行使的限制?地役权降低供役地的价值?共有房地产,如共有人较多可以影响成交价格低于正常价格?2.房地产使用管制?使用管制包括农村地区的农用地转为建设用地。农用地地价低,转变用途地价上涨。?城镇地区的城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率的规定。容积率高地价一般高?3.相邻关系Р2017/11/9РReal Estate AppraisalР9Р权益因素——房地产利用所受的各种限制?3.相邻关系?相邻关系是对房地产所有权和使用权的一种限制?应当为相邻权利人提供的必要便利(3项便利)?用水、排水提供必要便利?通行的便利? 对相邻人因建造修缮建筑物以及铺设管线提供便利?不得损害相邻人的以下权利(3项义务)?不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照?不得违反国家规定弃置固体废物、排入污染物?挖掘土地、铺设管线等不得危及相邻房地产的安全Р2017/11/9РReal Estate AppraisalР10Р指房地产的相邻权利人依照法律、法规的规定或按照当地习惯,相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系。
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