、未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋; 2、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑; 3、租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但同时又做了除外的规定,在一审法庭辩论终结前取得了相关部门批准的,也就是权属完整的,租赁合同有效。 7 无效的法律后果房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 8 三、房屋租赁合同登记备案的效力长期以来,无论是司法界还是普通民众都对房屋租赁合同登记备案是否影响合同效力争论不休。该司法解释统一了认识。明确规定, 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。同时又尊重当事人的意愿,当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。 9 四、同一房屋订立数份租赁合同的处理在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,要按法定顺序处理。(一)已经合法占有租赁房屋的; (二)已经办理登记备案手续的; (三)合同成立在先的。 10 五、出租人解除合同的条件综合《合同法》关于房屋租赁合同的相关规定,出租人享有法定解除权的情形如下:( 1)因不可抗力致使合同不能继续履行的;( 2)承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的;( 3) 承租人未经出租人同意转租的;( 4)承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合同期限内支付,承租人逾期支付的;( 5)承租人未按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋,致使租赁物受到损失的;( 6)不定期租赁,出租人有权随时解除合同。
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