市房地产管理局负责本市物业管理区域划分的监督管理。区、县房地产管理局负责本辖区内物业管理区域划分的推动、协调、管理。物业管理区域划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,遵循规模经营、方便管理,降低管理成本,提高服务水平的原则。?新建住宅小区,包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的,应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域。?原有住宅建筑规模在1万平方米以下的,遵循规模经营、方便管理的原则,按照市、区级道路或者河、湖等自然边界围合的区域,可以将几个项目划分为一个物业管理区域。?商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备,并能够封闭管理的,可以划分为一个物业管理区域。?新建物业项目的物业管理区域,由市房地产管理局在前期物业管理备案时认定。?一个物业管理区域应当成立一个业主会,由一个物业管理企业实施物业管理服务。?(天津市物业管理区域划分暂行办法)?7五、业主的相关问题?业主的概念?《物权法》第六章:业主的建筑物区分所有权,即建筑物区分所有权人为业主或区分建筑物所有权人为业主。?《国家条例》第六条:房屋的所有权人为业主。?《市条例》第三条:业主是物业的所有权人。?尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人,在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利,并承担相应的义务。?8业主身份的确认1、房屋所有权证登记人(查询确认)?《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”2、房屋买卖合同的合法买受人(登记对抗主义)?《物权法》第十五条:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”?9
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