本增值为目的,以价值管理为特征,将本企业的各类资本,不断地与其它企业、部门的资本进行流动与重组,实现生产要素的优化配置和产业结构的动态重组,以达到本企业自有资本不断增加这一最终目的的运作行为。资本运营可以从三个层次去考察:第一是宏观层次,从政府或职能部门的角度去考察资本运营,即政府或宏观政策制定者如何形成合理的制度安排。第二个层次中观层次,它是指资本运营市场载体的形成。在我国社会主义市场经济体制下,它有赖于第一个层次,往往不能自生的,其形成与完善依靠政府法律法规的制度安排。作为资本运营的载体,市场的规范性,竞争性及完备性都是资本运营最基本的保证:第三个层次是企业根据自身特点与企业发展战略在前两上层次的框架下安排资本运营。本文所讨论与分析的核心是从企业的角度去考察资本运营。房地产企业资本运营主要是指房地产企业根据自身行业特点,以资本增值最大化为目的,在现有的宏观政策及制度安排下,将可以从外部取得的资本以及内部拥有的各种资本全部纳入价值资本的运行轨道,通过借贷、并购、重组、上市、产权转让等各种方式,为企业融得资金,实现投资及资本结构优化,将潜在的资本转变为活化资本并进行优化配置的经营活动。 2.1.2房地产企业资本运营的内容房地产企业资本运营具体内容分为两个方面。首先,表现为房地产企业资本的融资。房地产企业融资主要涉及如何以最小成本获得企业所需要的资本。企业资本所有者为使资本增值而对资本进行的各种筹划和运用是资本运营的起点。房地产企业资本运营活动的客体足资本,最低数量的原始积累乃是资本运营必要的前提条件。资本的筹集包括自有资本的积累、权益资本的筹集和负债资本的筹集。其中权益资本的筹集主要有吸收直接投资、发行股票等方式:而房地产企业负债资本筹集主要有房地产经营贷款、房地产抵押贷款、房地产信托以及发行债券等方式。其次是房地产企业资本的投资及资本结构的优化组合。投资经营主要涉及如何将
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