境条件较好,周边车流量大;Р2、周边新建与新开楼盘(住宅或写字楼)少;Р3、周边写字楼租金高,多在60—70元/㎡之间;新楼盘价位亦高,距“瀛丹大厦”不远处的新楼盘“长安锦绣城”售价预计在9000—10000元/㎡。从建委了解到,本项目若按现在设计建设,目前住宅期房出售预计均价在8000-10000元/m2,办公用房约在10000元/m2。Р4、周边小户型二手房售价及租金较高。周边大多数为5年以上的建筑,最为抢手的户型要数35—70㎡内的小户型,一般售价在6000—7900元/㎡之间,小两室租金价位在1200元/月左右,小一室租金在800元/月左右。Р(二)劣势Р1、土地使用年限仅剩35年。Р2、在人们心中形成了烂尾楼印象。Р3、前楼每层楼为10户,其户型不小,如要将其再改为小户型,一层楼十几户,每户采光、通风效果不理想;如按原户型销售,其户型设计过大,同时稍显过时,跟不上形式,销售起来会有很大的困难。Р4、大面积二手房售价及租金较低。周边大多数为5年以上的建筑,100㎡以上的户型大多为以前的设计,出售的价位在4200—5300元/㎡之间,租金在1400元/月左右。Р(三)存在(可能存在)的问题Р如何修补产品“硬伤”:使用年限短、户型设计过时、单套面积过大、通风采光差?Р(四)建议Р1、改变过时的户型设计;Р2、将大户型改为小户型。Р四、财务方面Р略。详见附件。Р第三部分结束语Р经过以上分析,对烂尾楼瀛丹大厦有了初步认识,既看到了该项目地段好且稀缺、楼盘预售价高等巨大优势,同时又发现无法确认具体进场时间,土地使用年限短、户型过时,须支付的价款金额大且时间紧,取得合法产权还需办理较多手续等问题或潜在风险,建议公司结合自身实力和项目特点,在是否参与竞拍的问题上审慎决策,不放掉一个机会,又避免落入一个“陷阱”。Р附注:四个组的调研报告附后。Р Р 项目办公室Р二0一0年四月十五日
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