附近的商铺出租的租金要远高于其他位置的商铺;C分析所在区域商业集聚度、经营差异化程度、人流量、消费结构、消费档次等。Р临街状况也是我们评估时现场勘查的重点:商业地产一般都应该是临街的,其临街的具体分布情况对其价值产生加大的影响,在一条路上相距数米范围内的不同分布,将可能呈现不同的价格或租金水平。一般来说临街面越宽越好,如果几面临街,一般认为有利于商业地产价值的提高。例如,多面临街的沿街角商铺比一边临街的商铺价值高,与道路齐平临街的商铺比略有凹入的商铺价值高,但是注意的是,位于街角交通要道的商业地产如果没有足够的缓冲余地,对于其经营也是不利的,因为这样将影响购物人流的出入。还要看看商铺前面有没有什么影响临街情况,我做的一个青浦区华科路的沿街商铺,有部分商铺靠近桥,引桥高于商铺地平,影响了商铺的临街性。这些要进行价值减损处理,而且要在特殊事项和变现能力分析中写清楚。Р(2)交通条件Р道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等。Р交通的通达度对商业地产的价格具有很大影响,商业地产估价时要从两方面考虑交通条件。A顾客方面,从现阶段一般情况来说,主要是公共交通的通达度,可用附近公交线路的条数、公交车辆时间间隔,以及公交线路连接的居民区人数等指标来衡量,另外还要考虑停车场地问题;РB经营者方面,要考虑进货和卸货的交通便利程度。Р道路交通条件的改善可以给沿途商业带来巨大的人流量,对于商业地产而言,集中的人流量固然重要,但也要看这些人群是否是有效的消费群体,例如某大型商场,由于新建的地铁线路的一个出口就在商场内,虽然地铁直接给商场带来了巨大的人流量,但这些拥挤的人群多是过客,反而影响了商场的正常购物环境,因此,公共交通的影响要认真地调查区分。Р(3)环境状况Р自然环境、人文环境、景观等。Р(4)外部配套设施状况Р基础设施、公共服务设施。Р总结出,人流量情况,是不是能留住人。
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