消费者,以钱货两清的方式进行交易,赊销收入占应收账款的比例很小,所以用销售收入数据得出的应收账款周转率非常高。一般说来,企业的该项比率越高,说明企业催收账款的速度越快,可以减少坏账损失,而且资产流动性强,企业的短期偿债能力也会增强,在一定程度上可以弥补流动比率低的不利影响。若企业应收账款周转率过低,则说明企业催收账款的效率太低或信用政策十分宽松,会影响企业资金利用率和资金的正常周转。Р对房地产企业营运能力的财务分析框架可以主要从三个方面构建:经营能力指标、应收账款周转率和营运资金周转速度。在这三个方面的基础上结合房地产企业特点,选取适当的财务指标就可以对房地产企业的营运能力进行分析评价。本文提出的分析框架具有普遍适用性,为房地产企业以及其他行业企业的管理者在做有关营运决策时提供量化的依据和分析思路。Р通过案例分析可以发现,由于资产周转速度的影响,总资产收益率水平却未必与主营业务收入毛利率一致。与商业地产和工业地产相比,住宅性地产的利润率较低,因此万科的销售收入毛利率尽管逐年增长,但最高时仍不过41%左右,而陆家嘴的土地批租收入毛利率可高达80%,中粮地产的来料加工收入毛利率也能达到75%。从趋势来看,三家公司各项收入的毛利率都处于增长状态。但由于营运资金周转效率过低,毛利率高的陆家嘴及中粮地产反而表现出较低的总资产收益率。Р三家房地产企业的营运能力却存在着一个共同的问题,即营运资金周转速度过于缓慢。营运能力的不同以及企业经营规模的差异均会造成房地产企业存货周转速度以及营运资金周转速度的不同。住宅性地产的周转速度要比商业地产及工业地产更快,因而万科的存货周转速度明显快于陆家嘴,中粮地产由于规模较小,其周转速度接近于万科。但由于近年来土地价格的持续上涨,房地产企业纷纷通过大量囤地、延长项目开发周期等方式获得更高的利润率。因而当前我国房地产企业均存在着存货量大、周转速度慢的弊病。
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