一个购物中心或MALL的生存往往需十万甚至几十万的日均人流量,因此业态组合规划和人流规划对MALL的成功都是十分重要的专业问题。一般认为,一个购物中心或MALL其实是一个商业生态圈,它必须有主力店、次主力店似磁极般招徕客流,并通过合理的业态组合规划,使购物中心或MALL内大小不同业态有效互补,类似业态有序竞争,从而为消费者提供的消费休闲功能。现实中,购物中心和MALL的主力店通常是知名百货店、大型超市,而次主力店通常是知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所,主次力店也主导着购物中心和MALL的形象和档次,此外,诸多的小品牌店、专卖店和其他小业态店对购物中心和MALL起着业态补充和功能完善作用。以注重主力店和次主力店作用在业内小有名气的深圳万象城,采取了“主力店次主力店专门店”的门店组合形式获得一定成功,深圳万象城的一位管理人员表示,任何一个商业项目都有自带的个性、特点,从而吸引它特定的人群进行消费。而任何档次的品牌也都有其特定的消费需求,对其他的品牌也具有一定排他性。因此,商业地产项目在进行主力店和次主力店特别是品牌组合的时候,首先要考虑清楚主力店和次主力店以及品牌之间的关联性、共享性和互动性。此外,在次主力店选择中,更应突出向更人性化、个性化商业模式发展的趋势。“对于购物中心和MALL而言,商业组合正从开发时代向运营时代发展,其商业性质的完整体现除了管理技术本身之外,租户组合是非常关键的内容,确定好商业组合对于提升购物中心和MALL的吸引力具有决定性作用。”广州捷卒登商业顾问公司总经理朱云骅这样表示,购物中心和MALL的招商很重要,特别是对于介于主力店和小品牌店之间的次主力品牌。而对于次主力店,购物中心和MALL在将他们找进来后,还要有所支持和培育,尤其是在他们前期的亏损期,更应该在租金、宣传等方面进行扶持,切忌陷入“无论什么品牌,给租金就进”的招商误区,避免无效的招商。
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