房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析

动幅度,而给房地产开发带来了投资风险,找出对投资效益影响明显的风险因素以及确定项目对风险因素的敏感程度,以便在以后的开发经营中加以控制。具体方法是,将反映诸多条件变化后的项目盈利能力计算结果与原先计算出的结果进行比较,就能确定项目对各风险因素的敏感程度了,从而也可确定项目所能承受的市场抗风险能力。 操作指南:盈亏平衡与敏感性分析的计算方式   下面,笔者列出营销策划人员应该掌握的两个方面的计算方式:1、盈亏平衡点的计算方式在这里,向各位营销同行介绍三个方面的盈亏平衡计算方式:(1)销售均价平衡点:总销售金额÷项目建设安装费×1000(单位:元/平方米)(2)销售面积平衡点:总投资额÷销售均价平衡点(单位:平方米)(3)盈亏平衡点:销售面积平衡点÷总建筑面积×100%(单位:%) 2、敏感性分析的计算方式(1)投资成本固定时投资净利润率与销售价格之间的关系,请见表3。初始价格用A表示(单位:元/平方米)初始价格(元/㎡)A  调整后价格投资净利润率20%A×(1+20%) 15%A×(1+15%) 10%A×(1+10%) 5%A×(1+5%) 0A -5%A×(1-5%) -10%A×(1-10%) -15%A×(1-15%) -20%A×(1-20%) 表3(2)销售收入固定时投资净利润率与开发成本之间的关系请见表4,初始价格用B表示(单位:元)初始成本B  调整后成本投资净利润率20%B×(1+20%) 15%B×(1+15%) 10%B×(1+10%) 5%B×(1+5%) 0B -5%B×(1-5%) -10%B×(1-10%) -15%B×(1-15%) -20%B×(1-20%) 表4注意点:(1)敏感性分析可以制作成以上形式的表格,也可以制作成为坐标关系,制作成坐标会更加直观;(2)两个表格中的“投资净利润率”栏,可以套用第一章中“表1”和“表2”的计算方式。