的实际控制资产通过基金方式持有,由于基金模式下的资金杠杆率最高可达10倍水平,所以,普洛斯在基金中的投入资本额仅相当于基金控制资产总额的10%,实际控制资产总额的5%,从而使公司整体的杠杆率从1.6倍提升到4倍水平。四、收益来源多样化,回报率提升推行基金模式后,普洛斯5年平均的总资产回报率在5-6%水平,净资产回报率则上升到7-10%水平,较之前的4%均有大幅提升。推行基金模式前,租金收益是普洛斯最主要的收益来源,占到总收入的80%,开发部门的销售收入和代开发服务费贡献总收入的20%;利润方面,净租金收益贡献了净经营利润(NOI)的95%,而开发部门仅贡献净经营利润的5%。推行基金模式后,不仅开发部门的销售收益扩大,还增加了基金收益。由于旗下基金提供日常的物业管理服务,并负责旗下基金的资产收购、转让、融资和收益分配等投融资活动,因此,普洛斯每年可提取固定比例的管理费用,并在业绩达到目标收益门槛后,又获取20%左右的超额收益提成—过去4年普洛斯每年都可获得1亿美元以上的管理费和业绩提成收益,过去5年平均管理费和业绩提成收益为1.22亿美元,平均份额收益为4200万美元,基金业务合计每年直接贡献1.6亿美元收益,占了公司净经营利润的12-13%(图8)。目前,普洛斯开发业务的收入贡献平均已占到总收入的70%,物业管理部门的收入贡献下降到25%,基金管理收入占比为5%(图9);利润方面,开发业务平均贡献了净经营利润的35%,物业管理部门的净租金收益平均贡献了50%的利润,基金管理部门则贡献了12-13%的利润(图10)。其中,物业管理部门的回报率相对稳定,平均投资回报率(=净经营利润/总资产)在6-7%水平,基金管理模式下的平均投资回报率在10.5%水平,开发部门的投资回报率波动较大,最高时达17%以上,低谷中仅有5%,平均来说,开发部门的利润率在15%,投资回报率在12%左右。
全文预览
