年限为12年,残值率为4%。经常费每月100万元,房产税为租金的12%,营业税等为6%。资本化率为8%。Р解:(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格,其公式为:Р(2)计算年总收益=56000×65%×150×12×(1-15%)=5569.2万元Р(3)计算年总费用:Р年折旧费=22000/47 +8000×(1-4%)/12 =1108.09万元Р年经常费=100×12=1200万元Р年房产税=5569.2×12%=668.3万元Р营业税等=5569.2×6%=334.15万元Р年总费用=1108.09+1200+668.3+334.15=3310.54万Р(4)计算年净收益=5569.2-3310.54=2258.66万元Р(5)计算房地产价格Р6、评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500平方米.收集有关资料:共调查了A.B.C三宗土地买卖实例作为比较实例。可比实例的成交价格如下:Р可比实例AР可比实例BР可比实例CР成交价格Р(元/平方米)Р1200Р1150Р1380Р成交日期Р2003年2月20日Р2003年4月20日Р2003年7月20日Р交易情况Р正常Р比正常价格低3%Р比正常价格高5%Р该类土地2003年1月至9月的价格变动情况如下表所示:Р月份Р1Р2Р3Р4Р5Р6Р7Р8Р9Р价格指数Р100Р100.3Р98.5Р102.6Р101.3Р102.8Р103.5Р103.3Р103.8Р注:表中的价格指数为环比价格指数,均以上个月为100。Р房地产状况的比较判断结果,如下表所示:Р房地产状况Р权重Р估价对象Р可比实例AР可比实例BР可比实例CР因素1Р0.4Р100Р95Р92Р106Р因素2Р0.35Р100Р105Р96Р109Р因素3Р0.25Р100Р110Р98Р97Р试运用上述资料估算该土地2003年9月20日的正常市场价格。
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