住房的消费应占多大比例,投资应占多大比例,可能是一个难以回答的问题,但笔者的研究表明,投资需求不能超过Р10%,或消费需求要保持在90%以上。住房消费与投资之间的关系,就像就业与失业的关系,失业率多少就会造成经济系统不稳定,产生巨大的经济风险或重大危机?历史上最严重的失业率是在美国大萧条时期,当时的失业率高达25%,这是失业率的极限,有人会说,在25%的失业率下,不是还有75%的劳动力在就业,不是“大多数”都是好的吗?系统怎么就崩溃了呢?是的,这就是因为坏因素的作用,坏因素的作用总是特别强,它能抵消无数好因素的影响。通常经济正常运行的失业率在5~6%,超过6%就会不稳定,超过10%就会发生大的不稳定,达到15%就会酿成灾难。住房的投资需求对住房稳定健康发展也一样,超过了10%就会出现泡沫,产生不稳定性和风险。多年来我国的住房投资需求占比均超过了30%,有的地方高达50%以上,是投资投机过多推高了房价,不是什么刚需推动。因此,房地产的基本政策是:必须长期坚定地抑制投资需求,保障住房的消费需求,在住房立法上也必须明确规定国家只鼓励一户一套住房政策。Р (二)要高度重?高泡沫、高库存的危害性Р 泡沫化是库存产生的直接或根本原因,同时,泡沫化也是“去库存”的最大障碍。一是它形成判断错觉。因为靠房价上涨(泡沫化)来消化库存、促进销售大幅增长,就是激发投资或投机需求,而不是激发自住需求,而自住需求才是消化库存的关键力量,结果是买涨不买跌的投资或投机需求越来越多,造成假繁荣的景象。温州炒房团消失了,但现在全国到处都是新的“温州炒房团”,全民炒房在这次房地产泡沫浪潮中更趋明显。用泡沫或加杠杆的办法来消化库存,只会把泡沫越吹越大,结果是增量库存转为存量库存,同时,还被市场或社会误认为库存问题不严重,甚至认为是“供不应求”的大好形势。二是资金过度向房地产流动,必然导致实体经济资金不足。据统计,
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