Р回迁总成本:建筑、公建成本为每平方米3100元每平方米;报建、规费为500元每平方米,则建设成本为:㎡*3600元=8.45亿元。Р三年回迁费用:㎡*22元*36个月=1.86亿元Р村无证建筑拆迁补偿金约96220平方米×1000元/平方米=0.96亿元Р商品房建设启动资金1.44亿元(说明:按可销售商品房第一期面积8万平方米×3000元/平方米×60%=1.44亿计算)Р以上合计12.71亿Р财务成本:四年12.71亿,按年利息8%计算,合计4.06亿元Р总成本约为:16.77亿元Р销售分析Р可销售面积:㎡Р商品房总销售额:按销售价格为10000元/平方米计算,则总销售额为68.56亿元。Р商品房建设成本:按销售税后每平方米成本为3600元计算,则总成本为:㎡*3600元=24.68亿元Р复建房成本:13亿元Р总成本为:商品房成本+复建房成本=37.68亿元Р项目总利润为:商品房总销售额-项目总成本=30.88亿元Р从第二、三项可计算出本项目在自有资金16.77亿,用4年的时间完成㎡的开发建设和销售,获得30.88亿的利润回报,年资金回报率为46.03%。Р为了方便村民签署拆迁协议,如将村民物业无证部分,按照有证房产统一进行补偿,则财务数据如下:Р无土地证的村民建筑总共45栋,其中30栋是山脚用地,是村民在村集体处购得的,土地证现在仍旧属于集体用地。另外部分,大多是村民祖屋,一直没有房产证。总面积为15750平方米,按照有证部分拆一还一的原则,则需要复建安置房12000平方米。Р则,项目需要增加成本12000平方米*3600元=0.43亿元,商品房销售面积减少12000平方米,则减少利润:12000平方米*6400元=0.76亿元Р本项目在自有资金17.2亿,用4年的时间完成㎡的开发建设和销售,获得30.12亿的利润回报,年资金回报率为43.77%。Р2010-5-20
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