持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等。Р 持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。一般来说,投资项目的寿命周期越长,可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就越多。Р19、结合实际,论述房地产市场进行宏观调控的必要性。Р参考答案:Р市场失灵要求对房地产经营管理进行宏观调控:①市场调节是盲目的;②市场调节是滞后的;③市场调节是短期的;④市场调节会引起垄断;⑤市场调节易引起外部不经济性。Р房地产市场运行本身的特殊性要求:①土地的稀缺性和有限性;②房地产的固定性;③房地产具有保值和增值性。Р (3)当前中国房地产市场发展的状况加重了对房地产调控的要求。Р20、论述房地产开发项目市场定位的主要内容。Р 参考答案:Р 房地产开发项目市场定位的内容主要包括以下几个方面:Р①确立开发理念。基于企业的价值观,为体现企业文化,发挥企业的竞争优势,确定开发的指导思想和经营模式,使得项目定位有利于企业的长久发展,有利于品牌建设。Р②明确用途功能。在市场定位时应根据城市规划限制条件,按照最佳最优利用原则确定开发类型,对土地资源进行综合利用,充分挖掘土地潜能。Р③筛选目标客户。在市场调查的基础上,以有效需求为导向,初步确定项目的目标客户,分析其消费能力,为产品定位和价格定位做好基础工作Р。Р④进行项目初步设计。在市场资料的基础上,根据土地和目标客户的具体情况,编制初步设计任务书,委托规划设计部门进行项目的初步设计,进一步确定建筑风格、结构形式、房型、面积和建筑标准等内容。Р⑤测算租售价格。参照类似房地产的市场价格,运用适当的方法,综合考虑房地产价格的影响因素,确定本项目的租售价格。Р⑥根据企业经济实力和项目投资流量,分析和选择适当的入市时机,充分考虑到风险和利益的辩证关系,提出可行的营销策划方案,保证项目的顺利进行。
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