规划设计研究院完成了《------“城中村”综合改造规划》Р●武汉市城中村综合改造工作领导小组“关于印发《武汉市城中村综合改造挂牌出让土地成本测算操作规范(试行)的通知”(武城改办[2009]2号Р●武汉市房地产投资项目基础数据的分析估算Р3.2本报告的研究范围Р●总论Р●拆迁还建的必要性研究Р●拆迁还建的规模及建设内容Р●开发项目的市场分析Р●项目选址与自然条件Р●项目环境影响分析Р●城中村改造投资估算,资金需求与资金筹措Р●财务评价说明Р●财务数据估算Р●财务效益分析Р●偿债能力分析Р●结论和建议等Р在此基础上,考虑项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性,为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。Р第二部分拆迁还建的必要性研究Р1、“城中村”存在的弊端Р近几年来,随着城市化建设进程的加快发展,城区范围不断扩大,原先城区周边的村庄,现在区域位置上已成为城区的组成部分,成为一道城市建设发展中的特殊景观——“城市里的村庄”。“城中村”在行政上已是城市的范畴,属于街道管理,但“城中村”仍然实行农村集体所有制和农村管理体制。“城中村”农民的土地大部分已经被国家征用,不再从事农业耕作,其经济来源主要依靠第二、三产业及土地收益,生活方式也发生了根本的变化,已不再是传统意义上的农民。“城中村”存在着诸多的弊端: Р(1)土地利用粗放,土地资产流失Р由于“城中村”缺乏统一的规划和管理,造成土地利用率和产出率低下,房屋建筑占地面积大,建筑风格与城市规划不够衔接,且往往含有院落和小块菜地、猪圈等,房屋容积率低,土地利用十分粗放。同时,“城中村”的土地区位条件相对优越,土地的产权又属于村集体所有,这样,优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格,使“城中村”中不规范的房地产二级市场特别活跃,导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失。
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