在土地估价时,必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素,把握各因素之间的因果关系及其变动规律,以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。Р6)报酬递增、递减原则Р土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下,土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。Р(4)估价方法与估价过程Р估价方法选择Р根据《城镇土地估价规程》,常用的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。在本次估价方法的选择过程中,根据估价对象现场勘查和有关资料的收集情况,按照城镇土地估价规程,根据各种评估方法的适用范围、使用条件,结合评估目的,进行具体分析如下:Р1)估价对象所选用评估方法的理由Р①由于**市工业用地成交较活跃,近期估价对象同一供需圈有可比交易实例,故本次适宜选用市场比较法进行评估。Р②由于我们对******的征地政策有较充分的了解,土地的取得成本和相关税费等资料收集比较翔实,且本次估价对象为工业用地,故本次适宜选用成本逼近法进行评估。Р2)估价对象不选用评估方法的理由Р①收益法Р由于估价对象同一供需圈类似的工业用地出租实例较少,工业用地和工业房地产租赁市场不活跃,因此本次评估不适宜选用收益法进行评估。Р②剩余法Р由于工业用地的建筑物售价等相关参数难以直接从市场调查中取得,因此本次评估不适宜选用剩余法进行评估。Р③基准地价系数修正法Р考虑到本次评估已经收集到**市2009年11月30日公布执行的基准地价,其修正体系资料没有完全掌握,所以本次评估暂不选用基准地价系数修正法进行评估。Р估价过程Р市场比较法Р市场比较法是根据市场中的替代原理,将待估土地与具有替代性的,且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较,并对类似地产的成交价格作适当修正,以此估算待估土地客观合理价格的方法。其基本计算公式如下:
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