的重要性和整体改造的复杂性,我们打破了传统的控规编制模式,从现状问题梳理与上位规划解读中入手,并综合政府和市民的意愿,首先展开片区城市设计,同时结合城市设计指标体系,进行详细的经济测算,以资金总量平衡以及各分期尽量平衡为前提,再调整设计方案和控制指标,最后根据审批通过的城市设计编制控规。二、编制思路….1、基地解读(1)用地性质:现状以商业金融业用地、居住用地和工业用地为主。按上位规划,改造后工业皆外迁,保留前两种用地性质。土地利用现状图三、现状解读….工业用地工业用地工业用地1、基地解读(2)建筑质量:现状建筑基地南部沿中山路的工商银行、椒江区文化宫、中山路小学和江都苑建筑质量较好,其他建筑的质量均较差,政府和用户对其整体改造意愿强烈。三、现状解读….现状建筑质量评价图现状建筑质量评价图1、基地解读(3)空间形态:基地南临凤凰山、海门河及开放广场——中山公园;北隔街坊临椒江南岸。现状建筑以低层为主,建筑密度高,承担人、车集散功能的开放空间基本没有,支路不成网。整体空间形态过于扁平,南与凤凰山无对应,北与椒江沿岸无关联。三、现状解读….2、《椒江分区规划(2004-2020)》解读分区规划对椒江主城区提出了“一心三轴,四廊六片”的网络式组团结构。本片区位于“一心”中的重要位置,且位于分区规划确定的凤凰山体至椒江水体南北轴线的几何中心位置。三、现状解读….三、现状解读….3、政府对既有规划不满原因解读政府对04年、05年两次投标和中标深化方案都不够满意,主要基于以下几点:(1)规划未注重地块改造对片区现有商业氛围的影响。(2)规划未充分考虑可操作性,地块内部各性质用地比例未仔细推敲。三、现状解读….(3)规划未仔细分析基地内部与周边城市道路之间的交通联系,缓解中山西路的交通压力。(4)规划未提出可行的分期实施策略。(5)规划未以塑造椒江核心商务区为目标,未塑造城市建设的亮点。
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