专业费为建筑费的 10 %。建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售,预计售价为 9000 元/平方米, 销售费用为楼价的 2.5 %,销售税费为楼价的 6.5 %,当地银行年贷款利率为 15 %,开发商要求的投资利润率为 20 %。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。?注: 楼面地价是指每平方米建筑面积所分摊到的土地价格。也就是每方米土地价格与建筑物容积率之间的比值。 10 ?(一)确定评估方法?现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用计算公式为: ?地价=楼价—建筑费—专业费—利息—销售费用—利润?(二)计算楼价?楼价= 2000 × 2.5 × 9000=45000000( 元) ?(三)计算建筑费和专业费?建筑费= 3000 × 2000 × 2.5 = 15000000( 元) ?专业费=建筑费× 10%=1500000( 元) ?(四)计算销售费用和税费?销售费用= 45000000 × 2.5 % =1125000 (元) ?销售税费= 4500000 × 6.5 % =2925000 (元) ?(五)计算利润?利润= (地价+建筑费+专业费)× 20 %= (地价+16500000) × 20 % ?(六)计算利息?利息=地价× [(1+15 %) 2— 1]+(15000000+1500000) × [(1+15 %) 1— 1] ?=0.323 ×地价+2475000 ?(七)求取地价?地价=45000000 — 16500000 — 1125000 — 29250000 — 0.2 ×地价— 3300000 ?— 0.323 ×地价— 2475000 ?地价= 12262000( 元)?(八)评估结果?单位地价= 12262000 / 2000 = 6131( 元/平方米) ?楼面地价= 6131/2.5 = 2452( 元/平方术)
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