云商业项目定位中稿项目全程服务工作阶段划分主要内容 1 报告思路 2 开发目标解读开发模式初步判定 34 开发模式可行性分析方案设计优化 5报告回顾与结论第一部分首次汇报回顾及目标解读?由于广州经济的持续发展、居民消费能力和生活水平的持续改善,因此区域商业地产市场未来发展空间巨大?项目以打造区域中心的商业综合体为立意起点,重点打造商业广场,并以星级酒店、服务式公寓、 SOHO 写字楼作为丰富整体物业功能的组合; ?采用分期开发、整体运营的基本思路, “立足嘉禾、定位白云、辐射广州甚至华南区域”,结合商业与商务功能,挖掘项目最大价值,达到投资回报目标?本项目在物态组合定位上,什么样的开发模式才能匹配它的价值? ?本项目面对的消费市场是什么样的客户群体? ?在现有市场环境基础上,什么样的产品组合才能最大限度降低开发风险, 实现快速“销售”,达到资金快速回笼和利益最大化目标? 首次汇报回顾?快速回收资金——收益?打造一力集团总部——形象?产品持续升值——前景客户目标?场地租金已开始计收,时间成本消耗; ?项目地块只有四十年使用权,没有产权; ?区域商业氛围不成熟; 限制条件销售星级物业自持经营? 开发目标解读?“出售使用权”; ? SOHO (办公式公寓) ——快速回笼资金; ?区域领航商业——后期增值; ?挖掘“三旧改造”政策空间,实现项目价值最大化! 开发策略研究核心问题: ?风险最小化、价值最大化; ?兼顾快速回现和项目价值发挥,前期以快速回现为第一要务,满足公司资金需求;后期逐渐走高,追求项目价值最大化。开发模式一: 5层商业+1 栋酒店/公寓+1 栋写字楼/SOHO 的商业综合体开发模式三: 5层商业+一力集团总部开发模式二: 5层商业+1 栋 SOHO (办公式公寓) +一力集团总部?由于项目地块性质及甲方开发意向不确定,故我们根据甲方要求, 推导出三种不同的开发模式
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