减法,对意愿和能力、资源之间的差距应有清醒认识。启动会逻辑图投资测算市场定位产品定位风险显化价值挖掘一二级计划成本测算体验区选址定位项目成功标尺(产品成功、管理成功)第一次启动会第一次启动会成果1.《总经理初定项目成功标尺》( 包括项目总货值)2.《地块条件交底纪要》3.《项目基本建设程序及报建风险点》4.《地块周边市政接口》5.《市场调研及客户访谈》提交要求?提交时间:?取得土地(第一笔土地款支付时间) 后,10个日历日内。?责任人:1.《总经理初定项目成功标尺》( 包括项目总货值)-------项目总监2.《地块条件交底纪要》--------项目发展经理3.《项目基本建设程序及报建风险点》--------项目报建主管4.《地块周边市政接口》--------项目工程经理5.《市场调研及客户访谈》--------项目营销经理?审批流程:?责任人-----项目总监《总经理初定项目成功标尺》1、根据集团及地区公司战略和预算,地区公司总经理初定项目成功标尺?项目产品成功:1.销售净利率2.IRR 3.销售总货值4.推盘计划及年度签约额?项目管理成功:1.拿地到项目开工、开盘工期2.交房一次成功率3.成本偏差率(与目标成本基准版比较)项目分期原则?项目分期应兼顾工程项目本身的特点、管理的规模、营销推盘需要、产品业态的不同等因素?不同的竣备时间,宜为不同分期。(便于项目的收入、成本确认)?同一大地块但中间有大市政道路或其他地块隔断,宜为不同分期。(便于工程管理)?大型公建商业与住宅一起,即使竣备时间相同,宜为不同分期。(便于成本的分摊和动态成本管理)?项目的分期应在项目启动会时确定,如后续分期不明确,可先明确第一期的范围,后面各期打包为第二期,待条件明确后,再行拆分。?当项目二期之间的竣备时间差超过12个月,或项目成本分期编制时,应将项目的模型对应分开编制,并分别确定项目的成功标尺。
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