FFO,以支持市场增发规模和降低负债成本。REITs二级市场估值REITs二级市场的估值相当复杂,我们介绍三项基础估值方法和其它主要影响估值因素——一般来说,各个市场投资者所使用的估值方法皆是基础估值方法和其它影响因素的结合和衍生。戈登股利增长模型(GDGM)。将REITs视为股利持续稳定增长的股票,则:份额价值(V)=预期下年每股红利(D)/(要求回报率(K)-股利增长率(g))FFO乘数模型(FFOM)。将REITs价格看做类似于价格收入比率(PricetoFFOratios)的比值,则:份额价值(V)=每份额FFO×FFO市盈率净资产价值模型(NAV)。将REITs净资产价值作为计算REITs份额价格的指标。由于REITs基金的负债较为清晰,而定期报告仅报告资产的账面价值,这一方法的主要挑战来自计算资产的最新市场价值——在诸多方法中,相对最简洁方法来自于资本化率公式:总资产(GAV)=运营净收入(NOI)/资本化率(r)份额价值(V)=(总资产(GAV)-总负债(TD))/总份额数(s)其它影响因素。除以上对估值水平的快速计算外,房地产整体价格周期、REITs资产类型分布及其子周期、底层资产具体协议条款、REITs管理团队和运营指标、税务条款变动、资本市场波动、被动和指数交易等因素都会对REITs二级市场价格产生显著影响。结语我们分析了投资REITs市场所需的主要问题。基于以上分析,不同类型的投资者,银行、证券、保险、个人和产业投资者等,可以基于其不同的投资理念要求,进行不同策略的REITs投资——直接成立和发行REIT产品配置不动产资产,配置买入持有或进行价差交易,投资蓝筹REITs或高收益REITs,重仓单一REIT、构建REITs组合、构建REITs+其它资产组合、或购买REITs指数ETF产品等。风险提示REITs发展不及预期;疫情发展超预期;不确定性风险等。
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