划拨土地买卖合同

法解释的规定,划拨土地上房屋买卖合同似乎应当认定为无效,但是从法理、立法本意及司法实务上看,“无效论”和“未生效论”的诸多观点值得商榷。是否违反强制性规定根据《合同法》第52条的规定,违反法律、行政法规强制性规定的合同应当认定为无效。那么划拨土地上房屋买卖是否违反的《房地产法》第38条、第40条的强制性规定呢? 对这一问题必须先要搞清何为产生无效法律后果的强制性规定。根据最高院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释》第14条的规定,合同法第52条第项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。所以,合同内容若违反法律、法规的效力性强制性规定的,则为无效,那么《房地产法》第38条、第40条究其属不属于效力性强制性规定?笔者以为该二条规定不应属于效力性强制性规定,理由为: 第一,从调整范围上看,根据《房地产法》第2条规定,本法是规范“在中国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、房地产交易,实施房地产管理”,所以可以认为《房地产法》调整的是城市规划区国有土地范围内对房地产开发、交易实施管理的行为,换句话说,《房地产法》是房地产公司的行为规范,并不是房地产买卖双方的行为规定,因此,第38条、第40条在强制性规范的归属上应属于管理性强制性规定。第二,从条款设置上看,应判断条款中是否有违反后法律后果的规定,即若直接规定违反后的行为无效,则应属于效力性强制性规定,但是《房地产法》第38条、第40条并无此类法律后果的直接规定。第三,从具体适用上看,应判断违反第38条、第40条的规定继续履行合同是否会损害国家利益及社会公共利益,若是,则为效力性强制性规定。然而,在前述两案例中,认定双方间的房屋买卖合同有效,继续履行合同,并不侵害国家利益及社会公共利益。相反,国家会应收到补交的土地出让金而受益,对社会而言,一定程度上增加房产的供应量,起到抑制房价的过快增长的作用。