定位、商业氛围的营造和未来商业发展的区域和趋势是他们关注的核心,同时也注重商铺的投资价值和可变现能力。Р 4.客户区域分析Р ◆天桥区、槐荫区投资者为主要客户群。他们对这一地块的位置及周边的商业气氛已经非常熟悉,对这一区域的商业价值也已经有了自己的判断。Р ◆次要客户群体为这类物品的经营者以及其它区域的投资。Р 5.客户特点:Р ◆商业意识强,财富意识浓厚,具备高超投资或经商技能;Р ◆比较讲信用,但更能追求个人利益;Р ◆寻求更大发展,积累更多财富;Р 6.销售模式Р 根据项目客户特点,对于本项目的销售,可以采用两种模式来达成销售Р ◆产权买断,自主经营---------经营客户。Р ◆产权买断,出让经营权,带租约销售---------投资客户。(以定额回报方式确定租金)Р 四.价格定位Р 区域因素比较分析法Р 区域因素权重齐鲁花园泉星小区艾菲尔花园本项目Р 地段 0.35 97 99 95 99Р 交通 0.25 97 98 95 100Р 人流 0.15 97 98 95 97Р 位置 0.15 97 99 95 98Р 开间 0.1 96 98 95 99Р 修正系数 1 96.8 98.4 95 99.6Р 本项目商铺价格修正系数表Р 楼盘修正系数已实现均价Р (元/平方米) 本项目比价修正价格(元/平方米) 本项目平均值(元/平方米)Р 齐鲁花园 96.8 6800 7024 7609Р 泉星小区 98.4 10000 10016Р 艾菲尔花园 95 5500 5789Р 本项目 98.6 ————Р 1.运用类比分析方法,取与本项目商业相接近或相互影响的社区商业销售价格的加权价格,得出本项目平均值在7609元/平方米。Р 2.从市场因数考虑,楼盘的价格会在进一步上涨,本项目商业预计在06年中旬销售,价格会上涨5%-8%,修正后的销售价格在8141元/平米左右。
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