实践中发包人为了履行与他人的购房合同或为急于生产等原因,未经提前使用的情况时有发生。因此,为避免因提前使用未验收工程而产生的不必要争议,笔者建议发包人在实践中应做到如下几个方面:Р 1、国务院《建设工程质量管理条例》以及建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》等法律法规均明确规定了工程竣工验收的条件和程序,而且目前建设市场广泛使用的《建设工程施工合同》示范文件(99文本),其通用条款也对工程竣工验收的程序作出了明确的约定,因此,作为发包人首先应严格遵守相关法律、规章及合同的规定,尽量做到不提前使用工程,只有这样才能根本避免因提前使用工程而产生的质量责任风险。Р 2、最高院的前述《司法解释》强调的是在“擅自使用”情况下,发包人应自行承担责任。因此,在承包人拒不提交竣工资料进行验收的情况下,如为履行与他人的合同而必须提前使用工程时,建议双方应在《建设工程施工合同》中明确约定即使发包人提前使用、也仍由承包人承担质量责任的情况。如可考虑约定“存在下列情况之一的,发包人虽然使用已完工程的,承包人仍应当对工程质量承担全部责任,除非承包人能够证明是发包人或实际使用人造成的质量问题:(1)发包人在签发竣工验收合格证前临时使用已完工程的;(2)经发包人许可的装饰装修等施工单位或广告发布单位进行装饰装修等后续施工的;(3)无论何方原因造成的延期,在合同确定的竣工日之后,发包人为履行与他人的买卖合同或租赁合同,减少损失而将工程或其部分交付买方或承租方使用的;(4)承包人施工过程中存在偷工减料、使用不合格、假冒伪劣产品等行为的;(5)承包人未按建筑设计要求或建筑工程施工规范进行施工的”。等等。通过这样约定,即使发包人无奈之下提前使用未验收的工程,因合同中已有明确约定,不能算作是“擅自使用”,此时,承包人仍应当承担工程不符合法律、法规规定或合同约定的责任,而不能予以免责。
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