裙楼商业改为独立门面出售,但需对二层商铺增加人行上下楼梯,因此,该栋商铺的交通组织可以作以下构想:(备注:以下方案最终以相关政府部门同意为准)Р1、沿环城路A、B栋两端增设步梯(旋转步梯)或扶梯Р 分析:设置步梯和扶梯都会占用项目规划红线,步梯占用的实际面积较大,对一层临近的商铺视野有一定影响,其商业价值会受到一定影响,但在两个端头设置楼梯有利于二层商铺的经营和降低消防隐患。设置扶梯同样会遮挡一层临近的商铺,但实际占用地面空间比步梯要少一些。Р2、沿环城路A、B栋中间设置一个步梯或扶梯,Р A、B栋中间开启到二楼的步梯或扶梯,可侧建和顺建楼梯,设置步梯和扶梯都会占用项目规划红线,在空间占用上相对较小,但会遮挡一层独立门面的视野,另外二层两侧的商业在人流量方面会受到一定的限制,不宜做百货类业态,可考虑做美容、会所、咖啡吧类业态。Р3 、沿B栋住宅入口处,同时设置一部到二层商铺的步梯Р B栋入口同时设置一部到二楼的步梯,在空间占用上相对较小,但会占用一层独立门面的面积,另外二层两侧的人流方向会受到一定的限制,不宜做百货类业态,可考虑做美容、会所、咖啡吧类业态。Р以上构思理论上均具有可操作性,但由于会占用用地红线、与原规划有差异,实际操作过程中需相关政府部门同意后才能实施,如都能通过相关政府部门的批准,建议按第一种方案实施,可以实现二层商业的价值最大化。Р三、商铺业态规划建议Р环城路一、二层商铺因楼层以及位置的差异,该部分商铺的适宜业态也相应会有差异,规划建议如下:Р一层商铺与路面同一水平面,人流量大,出入便利,且视野较好,因此规划为服装、药店、日常餐饮、社区商店等随机性大、注重人流量的业态。Р二层商铺由于需要通过步梯或扶梯等到达,人流量相对一层商铺较少,通行便利性存在天然的不足,因此规划为美容、会所、、咖啡吧、电玩城、特色餐饮等消费者目的性较强、可以接受一定程度交通不便的业态。
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