中亦约定土地不得转让,但根据“地随房走”原则,农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。《合同法》第 132 条规定:“出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物, 依照其规定。”吴某自建房虽属其所有, 但土地属村集体所有。《物权法》第 153 条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让, 适用土地管理法等法律和国家有关规定。”依《土地管理法》规定,宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。②案涉房屋买卖合同标的物不仅是房屋,还包含相应宅基地使用权,该买卖合同非同正常的可在市场上流通交易的商品房买卖合同, 杜某非本村村民, 不具备该区域内购房权利。吴某将村集体所有土地上建设房屋出售给非属本村村民的杜某, 故判决房屋买卖合同无效,吴某返还杜某购房款。实务要点: 非本村村民购买村集体土地上所有的房屋, 因违反《土地管理法》等法律、行政法规强制性规定,合同应认定无效。案例索引: 湖北秭归法院( 2012 ) 鄂秭归民初字第 00780 号“杜某与吴某等农村房屋买卖合同纠纷案”,见《杜沥泉诉吴家庆等农村房屋买卖合同纠纷案——农村房屋买卖合同的效力》( 杜云宏), 载《人民法院案例选》( 201304/86:149 )。 6. 农村房屋卖合同无效,买方可另主张信赖利益损失农村房屋买卖合同因违反法律、行政法规强制性禁止规定被认定无效后,买方可另诉请卖方赔偿其信赖利益损失。案情简介: 1996 年,牟某以 6000 元购买同镇不同村的郑某房屋。 2011 年, 因面临征收, 郑某诉请确认合同无效, 获法院支持。 2013 年, 牟某起诉郑某, 要求赔偿损失, 包括拆迁补偿款及附属设施费、安置费、搬家费、规定期限搬家奖励、水电安装开户整网、水泥地坪、围墙、灶台及装潢、电话空调移机费等。
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