以成交量贡献为主。3+6城市群二手房市场发展好于全国。主要表现在,一是二手房成交量降幅低于全国。2017年全国二手房成交量同比下降23.8%,3+6城市群成交量下降18.6%。二是二手房在房地产成交中的占比较去年上升。2017年全国二手房市场成交额占比较2016年下降5.5个百分点,3+6城市群二手房成交量占比较2016年上升2.7个百分点,其中内陆6个核心城市上升3.8个百分点。尽管2017年居民端资金面持续收紧,我们预计2018年一二线城市居民端资金面边际放松空间比较大,从而为一二线城市需求复苏提供较强支撑。(1)一线城市住房按揭贷款的发放速度近期明显加快,贷款利率也较为平稳,北京首套房按揭贷款利率从2017年三季度的基准利率上浮10%到现在的基准利率上浮5%;(2)信贷分配发生结构性变化,有利于一二线楼市额度的释放。相较于价格快速攀升的三四线楼市,一二线楼市由于处于平稳期,相对风险更小,预计2018年信贷额度将偏向一二线楼市,从而向需求回暖提供支撑。对于大部分一二线城市,由于调控政策对需求的抑制,2017年成交量整体呈现较为明显的下滑态势,预计2018年需求将逐步释放。经过了2016年10月以及2017年3月的两轮密集调控之后,2017年大部分二线城市的成交量出现了明显的下滑。随着调控政策持续,前期受抑制的需求有望在2018年逐步释放,而在整体供应预计较为充分的情形下,2018年一二线楼市有望出现“量升价稳”的情形。3.1房地产楼市成交情况3.2重点城市多数成交面积成交量下降住宅土地投资强度在2017年有较大提升,预计2018年二线楼市将逐渐向买方市场过渡。我们通过住宅土地成交金额与住宅销售金额来衡量住宅土地投资强度,2017年大多数城市的住宅土地投资强度明显提升,意味着2018年住宅量供应相对会由较快提升,在供应充足的预期下,2018年二线楼市将逐渐向买方市场过渡。
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