对被拆迁土地和安置地按一般商服用地进行评估,其价格差额作为补偿依据; 2 、考虑特许经营权,将被拆迁宗地和置换宗地均按可持续经营条件含特许经营权价值进行评估,二者差额作为补偿依据; 这两种方式还是明显差异的, 第一种方式没有考虑到加油站的经营的特殊性,尽管在一般商服土地评估中也考虑了土地区位的差异性,但加油站对区位的要求与其它商服用地是有明显区别的, 因此我们认为采用第二种评估方式更合理些。四、企业改制涉及的加油站宗地评估在我国现阶段企业改制土地评估结果实行备案制, 且国土管理部门仅对土地价格进行备案, 因此企业改制中加油站土地评估价值不能包含特许经营权价值, 评估方式仍只有采用目前的方式: 用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估, 在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式来进行垄断地租的修正, 当然在加油站实行招拍挂, 可比交易案例比较多的情况下, 可以采用市场比较法进行评估。五、评估中收益年期问题由于特许经营权是有期限限制的, 因此在对含特许经营权加油站宗地评估中必须注意特许经营权期限问题: (一)当在估价基准日特许经营权剩余年限长于土地出让剩余年限时, 宗地剩余年限应按土地出让剩余年限确定, 在收益还原法评估中特许经营权取得费应按土地出让剩余年限进行加速折旧。(二)当在估价基准日特许经营权剩余年限短于土地出让剩余年限时, 应按特许经营剩余年限和特许经营权期限后土地剩余年期分段评估,评估公式为:宗地地价(含特许经营权价值) = 宗地特许经营权剩余年限内的收益价值+ 特许经营权期限后剩余年限土地价值的折现值。综上所述, 在对加油站宗地评估时应根据不同评估目的或评估背景采用适当的评估方法;对于抵押、作价出资、拆迁补偿等土地评估中, 我们认为不应剥离特许经营权价值。以上观点和分析仅为我们评估实践中的一些体会、认识, 旨在抛砖引玉,不足之处,欢迎各位同行批评指正。
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