具有双重身份:既是投资主体(因为代表公司),\r又是治理主体(行使项目开发职能)。这种双重身份确信会不可幸免地导致难以操\r纵项目开发成本和治理费用,难以实施有效的考核,进而导致项目打算、目标的偏\r差率专门大,而无法实现项目投资目标。\r事实证明:不管是令宽敞业界企业景仰的“标杆企业”,依旧风光无限的\r“地产大腕”,现今几乎所有房地产开发企业都碰到了同一个咨询题,也都在摸索\r同一个咨询题:最有效的项目治理模式是什么?通过深入研究分析和实践检验,兰\r德认为“项目投资主体虚拟化,项目治理主体实体化”是最有效的投资开发模式。\r“项目投资主体虚拟化”是指不管是本市项目,依旧异地项目,都尽可能地注册成\r立一家具有独立法人资格的项目(投资)公司,该项目(投资)公司所有的法人证\r照、财务等由公司统一治理,除法人代表、财务负责人等由公司领导兼任以外,没\r有任何其他人员(但列支治理费用)。\r项目投资主体虚拟化的益处\r♦有利于项目融资(包括债权融资和股权融资);\r♦有利于规避法律风险;\r♦有利于财务核算;\r♦有利于税务筹划。\r“项目治理主体实体化”是指由公司(或再引入社会上专业的项目治理公司共\r同出资)相对控股的(但不是每一个项目都注册一个)具有独立法人资格的项目治\r理公司,并将部分项目的开发实施工作交由项目治理公司,项目投资公司与该项目\r治理公司签署《项目托付治理协议书》,并支付一定额度的治理费用。\r“项目治理主体实体化”的益处\r♦有利于操纵项目开发成本和治理费用;\r♦有利于实施有效的考核;\r♦有利于项目投资目标的实现。\r“项目投资主体虚拟化+项目治理主体实体化”尽管还需要进一步完善,但大\r量实践表明,这种开发治理模式解决了多项目治理的体制咨询题,也符合国际上\r“投资商与开发商相分离”的主流业态形式,应该是最适宜、有效的多项目开发治\r理模式。
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