+30%+20%×(1-30.77%)=83.85%Р Р总价=15000*111.46%*50+5000*83.85%*50=1045575元 Р Р单价=1045575/(40*50)= 522.79 元/平米Р Р5. 某股份公司申请上市发行股票,对包括土地使用权在内的企业全部资产进行评估。现有一宗生产性用地,总面积40000平方米,使用年限为50年。至评估基准日(2010年9月30日),待估宗地为划拨用地,集团公司拟将该土地以出让方式获得土地使用权,再租赁给股份公司。现需评估土地使用权价值及租金标准。评估过程如下:(10分)Р 评估人员通过搜集有关案例,筛选出三个比较案例。有关情况如下表。 Р A B C 待估宗地Р 交易日期 2007.12 2007.12 2009.10 2010.10Р 交易价格(元/M2) 372.74 368.9 387.72 待估Р 距火车站距离 1公里 0.8公里 5公里 11公里Р 宗地形状 规则 规则 较规则 规则Р 交通通达度 支线 支线 次干道 次干道Р 调查该市近年工业用地地价上涨情况,2008年1月至2010年1月地价上涨8%, Р1、道路通达度分支线、次干道、主干道三个等级,以待估宗地的等级为100,支线与次干道相比差2%。 Р2、距火车站距离,以待估宗地为100,每增加一公里,相应减少0.3% Р3、宗地分为不规则、较规则、规则三等级,以待估宗地为100,每上升一个等级,地价往上修正1%。 Р求该地块出让价格。Р解:(一)地价指数修正Р调查该市近年工业用地地价上涨情况,2008年1月至2010年1月地价上涨8%,平均每月上涨幅度为0.333%,2010年地价涨幅基本相同,如将2008年1月1日地价指数定为100,则地价指数2009年9月为106.993,2010年10月为111.322。Р(二)区域因素修正
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