元,元/m2);Ai─未来第i年的净收益(元,元/m2);R─资本化率(%);n─未来可获收益的年限(年)。对于单独土地和单独建筑物的估价,分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限,选用对应的有限年的收益法计算公式,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时,根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限,选用对应的有限年的收益法计算公式,净收益中不扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时,采用下列方式之一处理:1、先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限,选用对应的有限年的收益法计算公式,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销;然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。2、将未来可获收益的年限设想为无限年,选用无限年的收益法计算公式,净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地价值时,在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下,应采用下式:VL=AO-VB·RB/RL当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取建筑物价值时,在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下,应采用下式:VB=AO-VL·RL/RB式中AO─土地与地上建筑物共同产生的净收益(元,元/m2);VL─土地价值(元,元/m2);VB─建筑物价值(元,元/m2)。(四)成本法运用成本法估价按下列步骤进行:1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料;2、估算重置价格或重建价格;3、估算折旧;4、求出积算价格。(1)重置价格或重建价格,是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和,其构成包括下列内容:1、土地取得费用;
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