成一个动态的基准地价。Р(三)城市地价走势趋势分析方面Р地价的形成主要是基于预期收益原理,是估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益折现到估价时点的值。预期收益的多少直接影响了当前时点地价的高低。土地估价实际上应该是对估价对象预期收益的估值。所以,优秀的土地估价从业人员应该通过对城市地价走势趋势进行分析,对地价走势趋势有很好的把握。Р国内地价预测的研究很多,预测的方法和模型也比较成熟,包括时间序列模型、因果关系模型、马尔可夫链预测模型以及BP神经网络模型等等。抛开分析方法不谈,趋势分析最需要的城市地价近期走势数据从哪里来?最客观、最全面的当然还是城市地价动态监测系统成果里面。Р三、为土地交易和投资者提供地价参考Р(一)地价水平的参考Р地价动态监测系统一般都有数十个、甚至几百个标准宗地。这些标准宗地分布在整个城市建成区范围内。通过公示标准宗地的位置、面积、形状、容积率和临街状况等区位条件和个别条件,以及前一季度的地价水平值,土地投资者和交易相关人就Р有参照物作比较,从而确定一个买卖双方谈判的基准价格。Р(二)地价变化情况的参考Р地价增长率和地价指数,尤其是某一个区段在一个时间段里面的地价指数序列,可以为土地投资者对地价变化趋势把握提供参考。通过对当地的地价变化情况进行分析和预测,投资者才能对一个投资机会进行更深入的了解和研究,从而决定是否对这一项目进行投资开发。Р(三)各城市之间的横向比较Р土地具有不可移动性和很强的地域性,所以各个城市的地价水平和房地产市场状况也不尽相同。但投资资本不存在这样的问题。所以精明的投资商都会找利润率最高的房地产开发项目。这也是目前大量的房地产投资资金向我们内地二线城市转移的原因。在投资商寻找投资机会的时候,地价是绝对必须考虑到要素之一。当然的,要考察一个城市的地价水平和地价变化情况,肯定除了当地的基准地价水平之外就是地价动态监测成果数据。
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