,甲又与不知情的丁签订了买卖合同。第 26 日,该别墅被意外焚毁。要求:根据《物权法》、《合同法》及其司法解释的规定,分别回答下列问题: (1 )甲、乙之间的买卖合同是否有效?并说明理由。( 2 )如果房屋未被焚毁,丙是否有权要求乙搬离房屋?并说明理由。( 3 )丙是否应当承担房屋意外焚毁的风险?并说明理由。( 4 )甲、丁之间买卖合同的效力如何界定? 【正确答案】(1 )甲、乙之间的买卖合同有效。根据《物权法》的规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。在本题中,尽管乙未办理产权变更登记,但不影响甲、乙之间买卖合同的效力。(2) 丙有权要求乙搬离房屋。根据《物权法》的规定, 不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 经依法登记, 发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。在本题中,尽管甲、乙之间的买卖合同有效且乙已经取得房屋的占有,但由于未办理产权变更登记,乙尚未取得房屋的所有权。而丙已经办理了产权变更登记,丙依法取得房屋的所有权,因此,丙有权要求乙搬离房屋。(3) 丙不应承担房屋意外焚毁的风险。根据《合同法》的规定, 标的物毁损、灭失的风险, 在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担。在本题中,由于甲没有向丙交付房屋,因此,丙不应承担房屋意外焚毁的风险。(4)甲、丁之间的买卖合同有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3 条第 1 款规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。在本题中,甲与丙之间的买卖合同合法有效,且办理了产权变更登记,丙已经依法取得房屋的所有权。因此,甲与丁订立买卖合同时,甲不具有处分权。但根据上述最新司法解释的规定,甲、丁之间的买卖合同依然有效。
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