,基准地价越高,基准楼面地价占房价比重就越大,其中一级地的基准楼面地价占房价比重占到 24%,同时也说明区位越好的地区地价占房价的比重越大。表6不同级别用地的楼面地价占房价比重平均值表土地级别基准地价(元/平方米) 基准楼面地价占房价比重(%) 1 8560 24 2 7115 22 3 5800 20 4 4790 18 5 4040 17 6 3400 16 10 7 2820 15 8 2235 13 9 1865 11 10 1660 10 3.5经济容积率模型的构建依据中心城区基准地价情况,结合不同级别用地的基准楼面地价占房价比重平均值的测算结果,提出中心城区轨道站点存量建设用地的经济容积率指标。可更新改造的存量建设用地的容积率指标不应该低于经济容积率,经济容积率应作为控规经济性分析的下限值。具体计算公式如下: 经济容积率=基准地价÷(房价×基准楼面地价占房价比重) 图4存量建设用地经济容积率模型图利用ARCGIS软件,把基准地价、所在周边的房价、各个不同级别用地的楼面地价占房价比重平均值等因素,根据空间关系,赋值到中心城区可更新的存量建设用地中,根据上述计算公式,建立中心城区可更新的存量建设用地的经济容积率模型。 4研究结论 4.1研究的反思与建议 1、容积率管控的科学化与制度化为提高密度分区制度对城市土地开发强度控制的有效性,需要提高密度分区的法律地位,同时需要建立一套比较完善的实施架构,使密度分区制度与城市规划技术规范能够紧密结合。此外,还应将密度分区制度在控规的动态维护、实施等各个环节科学化和制度化。 2、分区阈值的合理性密度分区的阈值区间之间反映了各个密度区的控制范围,区间太大不利于规划管理,区间太小也减弱了规划弹性控制,为此制定合理的分区阈值是密度分区关键之一。笔者以中心城区控规的成果数据作为验证样本,总体符合率为85%,基本上对大部分居住用地的开发强
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