算前转让房地产取得的收入,税务机关可以预征土地增值税,之后办理纳税清算后,多退少补。(二)土地增值税纳税清算 1、土地增值税的清算条件,区分“应当清算”和“可要求清算”(1)符合下列情形之一的,纳税人应当进行土地增值税的清算: ①房地产开发项目全部竣工、完成销售的; ②整体转让未竣工决算房地产开发项目的; ③直接转让土地使用权的。(2)符合下列情形之一的,主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算: ①已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; ②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的; ③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的; ④省级税务机关规定的其他情况。 2、清算后再转让房地产的处理:单位建筑面积成本费用=清算时扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 3、土地增值税的核定征收:有无帐可查或申报不可信的五种情形之一的,税务机关可以参照,核定征收(三)土地增值税纳税地点:向房地产所在地的主管税务机关缴纳税款 1、纳税人是法人的,当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时,则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可;如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时,则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。 2、纳税人是自然人的,当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时,则在居住所在地税务机关申报纳税;当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时,在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。同时,凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人,除税法规定免税的外,均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之,凡发生应税行为的单位和个人,不论其经济性质,也不分内、外资企业或中、外籍人员,无论专营或兼营房地产业务,均有缴纳增值税的义务。
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